Забудовник
Забудовник (застаріле) — це особа, яка у встановленому законодавством порядку отримала право на використання земельної ділянки для спорудження об'єктів житлового будівництва або згідно з укладеними договорами має право розпоряджатися житловою площею у будинках, які будуються (реконструюються).[1] В редакції Закону України «Про архітектурну діяльність» від 17.02.2011 термін «забудовник» є скасований.
Забудовником може виступати юридична особа, включаючи ФОП[2]. Серед обов'язків забудовника виділяють забезпечення фінансування (інвестицій), та його освоєння підрядним або господарським способом[2].
Характерні ознаки забудовника[3][ред. | ред. код]
Виділяють наступні характерні ознаки, що відносять певну юридичну особу до категорії Забудовника:
- особа, що отримала право на певну земельну ділянку для забудови та виконує необхідні дії для здійснення забудови;
- особа, що освоює та/або спрямовує на будівництво виділене на нього фінансування;
- особа, що виступає замовником.
Слід зазначити, що термін «замовник» не визначений на рівні законів України, що регулюють будівельну діяльність. Закон «Про архітектурну діяльність» визначає перелік суб'єктів будівництва та архітектурної діяльності, серед яких є замовники будівельного проекту (забудовники) та будівництва об'єктів архітектури. Наведене формулювання свідчить про можливість взаємозамінного застосування даних термінів.
Забудовнику, як учаснику цивільних правовідносин, додатково притаманні наступні ознаки:[3]
- Забудовник, на відміну від будівельника, не є суб'єктом професійної діяльності. При цьому, забудовник може виступати однією з сторін у договорі на розробку архітектурної та/або проектної документації, а також у договорі будівельного підряду. У такому випадку забудовник — це особа, що замовляє послуги та/або роботи, а не виконує їх за платню.
- Забудовник є суб'єктом інвестиційної діяльності. Придбання об'єкта нерухомості завжди передбачає отримання економічних вигод, тобто це — капіталовкладення. При цьому придбання нерухомості, рівно як і її створення, це — інвестування. Оскільки забудовник є набувачем новоствореної нерухомості та повинен нести затрати на її створення, то з точки зору інвестиційного законодавства він може вважатись інвестором.
- Статус забудовника як суб'єкта підприємницької діяльності має певні особливості. Зокрема, згідно з означенням, само по собі забудова не передбачає отримання прибутку. Її мета — це створення і закріплення за собою права власності на новозбудовану нерухомость. У разі, коли забудовник як власник майнового права уступить належне йому право третій особі, а також у разі продажу забудовником належної йому новозбудованої нерухомості, може йти мова про отримання прибутку. Такий прибуток не вважається систематичним. Це пов'язано з тим, що статус юридичної особи як забудовника виникає на період конкретної забудови і припиняється у момент виникнення права власності на об'єкт нерухомості. Тому можливість отримання або неотримання прибутку забудовником виникає одноразово.
- Систематичне отримання прибутку забудовником можливе, коли воно пов'язано із здійсненням ним підприємницької діяльності у формі операцій на ринку нерухомості.
Ліцензування будівельної діяльності в Україні[ред. | ред. код]
Юридична особа та фізична особа (підприємець), що має намір вести господарську діяльність, повинні отримати відповідну ліцензію. [4]
Контроль за виконанням умов ліцензування та власне видача ліцензій здійснюється Державною архітектурно-будівельною інспекцією (ДАБІ) та її представництвами в регіонах. Для забудовників, що отримують ліцензію вперше, термін дії ліцензії становить 3 роки. При отриманні кожної наступної ліцензії термін дії становить 5 років. У разі порушення ліцензійних умов, які неможливо усунути у процесі ведення будівельної діяльності, дія ліцензії може бути зупинена. Прийняття рішення про зупинку ліцензії відбувається на засіданні ліцензійної комісії.[4]
Для отримання повторної ліцензії, забудовник повинен дотримуватись законності будівництва та мати всі необхідні дозвільні документи:
- Дозвіл на будівництво;
- Декларація про початок виконання будівельних робіт;
- Документи на землю (оренда або право власності);
- Містобудівні умови і обмеження;
- Технічні умови на підключення комунікацій.
Відмінність між забудовником і девелопером[ред. | ред. код]
Поняття Забудовник широко використувується як синонім терміна «девелопер» через схожі функції та ознаки. Проте, поняття «забудовник» є ширшим, ніж термін «девелопер». Девелопер — це підприємець, який ініціює і забезпечує реалізацію найкращого з можливих варіантів розвитку нерухомості, включаючи організацію фінансування проекту.
Фундаментальна відмінність між поняттями «забудовник» та «девелопер» полягає в тому, що забудовник — це правова категорія, а девелопер — термін, що склався та набув поширення в сучасному бізнес-середовищі. Відповідно, при вживанні терміна «забудовник» підкреслюється юридична та господарська складова діяльності юридичної особи, що здійснює будівництво, а при вживанні терміна девелопер — увага акцентується на комерційних та маркетингових аспектах підприємця в сфері забудови.
Питання застосування ознак девелопера як характерних рис для забудовників залишається дискусійним, оскільки сам термін «девелопмент» не є правовою категорією. Фактично, терміни забудовник та девелопер — визначають, відповідно, господарську та комерційну діяльність, пов'язану з забудовою.
У багатьох випадках забудовник одночасно виступає також і девелопером, або є пов'язаною (афілійованою) з девелопером юридичною особою.
Поділ[ред. | ред. код]
За типом об'єктів, що будуються, забудовників поділяють за спеціалізацією на
- житлових
- комерційних
- таких, що будують об'єкти соціального призначення.
За формою власності, забудовників поділяють на:
- Закрите акціонерне товариство.
- Відкрите акціонерне товариство.
- Товариство з обмеженою відповідальністю.
- Житлово-будівельний кооператив.
- Споживче товариство.
- Товариства.
- Громадський фонд.
Див. також[ред. | ред. код]
Примітки[ред. | ред. код]
- ↑ Постанова Кабінету Міністрів України N592. Архів оригіналу за 4 березня 2016. Процитовано 1 липня 2015.
- ↑ а б Постанова КМУ N1114. Архів оригіналу за 4 березня 2016. Процитовано 1 липня 2015.
- ↑ а б Земельний Союз України. Архів оригіналу за 4 березня 2016. Процитовано 1 липня 2015.
- ↑ а б Постанова КМУ від 5 грудня 2007 р. № 1396. Архів оригіналу за 10 травня 2016. Процитовано 6 липня 2015.
Джерела та література[ред. | ред. код]
- Ханатаєв Г. Правове положення забудованика / Г. Ханатаєв // Господарство та право. — 2005. — N 3
- Великий тлумачний словник сучасної української мови / уклад, і голов, ред. В. Т. Бусел. — К.; Ірпінь: ВТФ «Перун», 2004.
- Максимов С. Н. Девелопмент (розвиток нерухомості) / С. Н. Максимов. — СПб., 2003.
Посилання[ред. | ред. код]
- Недобросовісні забудовники на будівельному ринку України [Архівовано 27 червня 2015 у Wayback Machine.]