Ринок землі в Україні

Матеріал з Вікіпедії — вільної енциклопедії.
Перейти до навігації Перейти до пошуку

Ринок землі в Україні — сукупність суспільних відносин щодо відчуження та набуття земельних ділянок. У процесі їх ринкового обігу відбувається конкурентна зміна землевласників або землекористувачів.

Фактично, весь період незалежності України триває земельна реформа, що за часом є рекордною (земельна реформа в Мексиці тривала 23 роки). Відповідно до Земельного кодексу діє мораторій (тимчасова заборона) на купівлю-продаж сільськогосподарської землі, що регулярно продовжується парламентом[1].

Від створення ефективного ринку сільськогосподарських земель в Україні залежить динаміка розвитку АПК, земельних відносин та національної економіки загалом[2].

Загальний правовий огляд[ред. | ред. код]

Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності українського народу.

Держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним[3].

Документ, що підтверджує право постійного користування земельною ділянкою (2015)

Суб'єктами права власності на землю можуть бути:

Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

  1. купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, за іншими цивільно-правовими угодами;
  2. безоплатної передачі із державної і комунальної власності;
  3. приватизації ділянок, що були раніше надані їм у користування;
  4. прийняття спадщини;
  5. виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення.

Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності.

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

У державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Земельним кодексом визначені категорії земель державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність.

Іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв відповідно до міжнародних договорів.

Земля може перебувати також у спільній власності[4].

В Україні проводяться земельні торги, на яких продаються переважно земельні ділянки державної та комунальної власності та права на їх оренду. Вони організуються Держгеокадастром[5].

Функціонування українського ринку землі[ред. | ред. код]

Розподіл земельних угідь за категоріями землевласників і землекористувачів з 1990 по 2016 рр.
   Державні сільськогосподарські підприємства
   Фермерські господарства
   Інші недержавні господарства (крім фермерських)
   Господарства громадян

Україна володіє значним земельним потенціалом, який становить 5,7 % території Європи. Із 60,3 млн гектарів майже 70 % становлять сільськогосподарські угіддя з високою родючістю[2].

Станом на 1 січня 2017 в Державному земельному кадастрі було зареєстровано 18,3 млн земельних ділянок. 87,8 % земельних ділянок знаходяться в приватній власності, 6,7 % у державній, а 5,5 % в комунальній. Середній розмір земельної ділянки становить 1,8 га.

Земельні ділянки станом на 21 березня 2018 за правом власності та за розміром

У соціологічному дослідженні 2019 року 45 % жителів країни визнали, що володіють земельним паєм або землею. У селі мають землю 70 %, у місті — 44 %. 51 % здає землю в оренду[6].

З липня 2015 по червень 2017 року було здійснено 3,6 млн транзакцій зі зміни власника/користувача земельної ділянки, причому 89,5 % з них стосувалися саме сільськогосподарських земель. Рух земельних ділянок відбувається шляхом оренди, набуття спадщини, купівлі-продажу, дарування, емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб), іпотеки. 76,1 % транзакцій сільськогосподарських земель припадав у цей період на оренду. Щодо несільськогосподарських, то серед них 36,8 % були відчужені купівлею-продажем, 26,8 % спадщиною і лише 19,2 % орендою[7].

Загальна кількість транзакцій зі зміни власника/користувача земельної ділянки, в цілому по Україні, за період січень 2013–червень 2017

У 2017 році за кількістю проданих ділянок несільськогосподарського призначення лідирували Закарпатська, Львівська, Рівненська області. Найбільшим попитом користувались земельні ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості та будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибні ділянки). Середня ціна незалежно від області та призначення таких ділянок становила 105 грн/кв. м. Найдорожчі землі в Києві, найдешевші — в смт Чернігівської області.

Середній розмір орендної плати за 1 га сільськогосподарської землі склав 8218 грн, у тому числі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва — 4631 грн. Орендна плата не може бути меншою розміру земельного податку для відповідної категорії земельних ділянок і не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

За розміром надходжень до місцевих бюджетів від орендної плати за земельні ділянки сільськогосподарського призначення лідирує Одеська область (більше 16 млн грн річної орендної плати); аутсайдер — Дніпропетровська область (162 300 грн)[8].

З 2015 до вересня 2017 на аукціони було виставлено для продажу прав оренди державних та комунальних земель: 7371 ділянок сільськогосподарського (155 864 га) і 2873 ділянок несільськогосподарського призначення (6040 га). Результативними (торги відбулися) були 69 % усіх операцій[9]

Земельний мораторій[ред. | ред. код]

Заборона (мораторій) на продаж та відчуження сільськогосподарських земель (пункти 14-15 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України) означає, що власники землі не можуть вільно розпоряджатися нею, а практично єдиним способом передачі землі іншим особам є укладання договору про оренду. Заявлена причина заборони — відсутність в Україні інфраструктури для запровадження ринку купівлі та продажу сільськогосподарської землі.

Під дію мораторію підпадають 96 % сільськогосподарських земель, при чому 68 % (27,7 млн га) у власності селян — власників паїв[1]. Загалом це 66 % території України[10].

Така заборона діє, крім України, в Конго, Венесуелі, Кубі, Таджикистані, Північній Кореї[1], Білорусі[11]. Водночас, у деяких демократичних країнах найбільшим земельним власником залишається держава, не зазіхаючи при цьому на сформовані ринкові відносини (Канада, Австралія, Ізраїль)[12].

Історія питання[ред. | ред. код]

У березні 1991 набув чинності перший український Земельний кодекс[13]. Умовою прийняття кодексу з приватною власністю на землю комуністи та «червоні директори» висунули вимогу запровадження відповідного мораторію на 6 років. Це було реалізовано в новій редакції Земельного кодексу в березні 1992 року[14].

Власники земельних ділянок, переданих їм Радою народних депутатів, не вправі протягом шести років з часу набуття права власності продавати або іншими способами відчужувати належну їм земельну ділянку, крім передачі її у спадщину або Раді народних депутатів на тих же умовах, на яких вона була їм передана. При наявності поважних причин суд за позовом власника може скоротити зазначений строк.[14]

У 1990-х роках велика частина земель сільськогосподарського призначення в країні належала колишнім радгоспам і колгоспам, які відповідно до Закону від 14 лютого 1992 року були перейменовані на «колективні сільськогосподарські підприємства» (КСП або колективні підприємства)[15].

Указ Президента України від 8 серпня 1995 року № 720/95[16] передбачив програму поступового реформування КСП шляхом надання їхнім дійсним і колишнім членам земельних часток (паїв), тобто прав на землю у формі часток (паїв) без зазначення конкретного фізичного розташування або визначених меж. Указ передбачав, що паї мали бути розподілені між дійсними та колишніми членами КСП, а також певними категоріями працівників, зайнятими в соціальній сфері (освіта, медицина тощо) у сільських місцевостях. Хоча Указ надав членам КСП можливість виходу з КСП разом зі своїми частками (паями), масовий процес ліквідації КСП шляхом видачі паїв фактично розпочався лише в 1999 році.

Наприкінці 1990-х відбулось прискорення земельної реформи шляхом розпаювання земель колишніх радгоспів/колгоспів серед працівників та пенсіонерів цих підприємств[17]. Указ Президента України від 3 грудня 1999 року[18] встановив вимогу щодо ліквідації всіх КСП до квітня 2000 шляхом розподілу земельних часток (паїв) та іншого майна між його членами. У процесі ліквідації КСП значна частина сільського населення набула права на земельні паї.

Потім було організовано масовий процес виділення часток (паїв) у земельні ділянки в натурі (визначені на місцевості). У результаті цього процесу мільйонам нових власників були видані акти на право власності на конкретні земельні ділянки[K 1].

Зі збігом терміну 6 років, передбаченого кодексом, ця земля почала вільно купуватись та продаватись. Об'єми купівлі були незначними, тим не менш у 2001 році було пролобійовано введення тимчасового мораторію спочатку на 1 рік, а потім на 4 роки.

Встановити, що громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України — власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2005 року продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім міни, передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб.[19]

Верховна Рада України

Наприкінці 2004 року, коли збігав термін 4-річного мораторію, Верховна Рада подовжила його на 2 роки[20]; наприкінці 2006-го — ще на один рік[21].

У 2008 році до ЗК внесли норму про те, що мораторій припиняється з набранням чинності двох законів (про земельний кадастр та про ринок земель)[22].

На початку 2010 року Верховна Рада напередодні президентських виборів створила законодавчу конструкцію, згідно якої мораторій діє до прийняття закону про ринок землі, але втрачає силу не раніше точної дати — 1 січня 2012 року[23]. Президентське вето Віктора Ющенка на цей Закон Рада подолала з другої спроби.

У 2011 році знову подовжили на рік[24]; у 2012 — на чотири роки[25]; протягом 2015—2018 років — чотири рази по одному року[26][27][28][29][30].

Поширена думка, що регулярне голосування за продовження мораторію забезпечується «аграрним лобі» Верховної Ради — великим агробізнесом[K 2], що не бажає платити реальну ціну за землю[30][31][32][33][34].

Дискусія щодо скасування заборони[ред. | ред. код]

Ферма в с. Первомайське Шевченківського району Харківської області

У 1990-х роках ринку землі не існувало, тому запровадження мораторію зберегло статус-кво і не стало значною зміною правил гри.

У 2000 році уряд Ющенка остаточно лібералізував ціни на сільськогосподарську продукцію, що створило економічні стимули для виробників та активізувало дискусію навколо продовження мораторію. За останнє десятиліття урожайність різних культур в Україні зросла майже вдвічі (однак, все ще залишається у 2-3 рази нижчою від європейської) попри мораторій. Вважають, що вона могла б зростати набагато швидшими темпами, якби ринок землі було запроваджено ще на початку 2000-х — оскільки за наявності ринку активи переходять від менш ефективних до більш ефективних власників. Натомість, існування мораторію та незахищеність прав землекористувачів перешкоджають залученню нових технологій та інвестиціям у виробництва із високою доданою вартістю[35][K 3].

2017 рік відзначився появою масштабної, насиченої, досить професійної суспільної дискусії про те, в якому напрямку має розвиватися сільське господарство, якого формату земельної реформи потребує та яке в цьому місце мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення.

Протистояння двох сторін виходить за рамки земельного питання. Одна частина суспільства вважає, що держава може й повинна зробити все необхідне для успіху певної галузі, інша — покладає великі надії на ринок та його невидиму руку.

« Це боротьба світоглядів, а в даному конкретному випадку — ще і протистояння поколінь … Прихильники мораторію — це здебільшого представники старшого покоління, яке сформувалося при СРСР, а противники — відносно молоді люди, що їм далекий радянський патерналізм і які, мабуть, поїздили світом і на власні очі бачили, наскільки результативною може бути ринкова економіка[36]. »

Запровадження ринку землі в Україні є чи не найдовше очікуваною, і чи не найбільш суперечливою реформою. Оцінки оглядачів різняться від можливості «відновлення історичної справедливості» до неминучості «останнього дерибану»[37].

За розрахунками Ольги Галиці та Олега Нів'євського (Київська школа економіки), якби не мораторій, то у 2018 році сільське господарство могло б згенерувати близько 35,8 млрд дол доданої вартості замість фактичних 13,3 млрд дол. Без мораторію ВВП України у 2018 році міг би бути на 17 % більшим від фактичного рівня[10]. ЄБРР вважає, що ситуація з відсутністю ринку знижує український ВВП приблизно на 1 %[38]. За оцінкою Міністерства аграрної політики і продовольства, нормально функціонуючий ринок як оренди, так і продажу землі може забезпечити від 700 млн до 1,5 млрд доларів надходжень щороку плюс мінімум 1,5 % до росту ВВП[39]. Оцінка Світового банку — 2 %[40].

Аргументи противників зняття заборони[ред. | ред. код]

  • Противники ринку бояться, що в людей заберуть землю за безцінь. Приклад — наслідки приватизації 1990-х. Дехто розбагатів, але більшість не отримала нічого.
  • Після відкриття ринку землю скуплять іноземці.
  • Скасування мораторію вигідне крупним землевласникам, які скуплять занадто багато землі.
  • Ринок запроваджувати потрібно, але після ретельної підготовки процедури «запуску». Крім необхідних законів, називають побудову справедливої судової та правоохоронної систем, організацію дешевого кредитування фермерів.
  • Під час провадження в ЄСПЛ[⇨] Уряд України стверджував, що мораторій є необхідним для уникнення таких ключових ризиків: зубожіння сільського населення; надмірної концентрації землі в руках заможних осіб або ворожих сил; припинення її обробки.
  • Для багатьох українців земля — це щось особливе. Це точно не товар[1][41][42][43].

Контраргументи прихильників ринку[ред. | ред. код]

  • Створення ринку землі ніяк не вплине на права власності громадян, зокрема селян-пайовиків. Приблизно 1 мільйон із них померли за час довготривалої земельної реформи, так і не скориставшись своєю власністю, навіть не передавши у спадок. Оформлення спадщини коштує більше, ніж прибуток від оренди цієї землі.
  • Заборона розпоряджатися своєю власністю — ознака недемократичної держави.
  • За підрахунками аналітиків проекту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні», нині власники землі отримують від неї в 12 разів менше, ніж могли б. Вартість оренди могла б сягати 455 доларів за гектар замість нинішніх 37, якби діяв ринок. Щороку в державі переукладається понад мільйон договорів оренди. Якби мораторій був скасований, то протягом року переваги ринку відчув би мільйон власників паїв.
  • Інвестиції в український ринок землі створять робочі місця, виробництво. Відсутність цивілізованого ринку землі є головним маркером для інвестора.
  • Продаж земельної ділянки залежить від бажання продавця. Він же зможе обирати покупця і домовлятися про вигідну ціну.
  • Держава не є ефективним власником і менеджером земель: у середньому в розрахунку на 1 га державні аграрні підприємства генерують менше від приватних підприємств доданої вартості на 106 дол, чистого прибутку — на 55 дол, виручки — на 218 дол. Виходом може бути приватизація державних підприємств та земель, для чого потрібно запустити ринок.
  • Мораторій не дозволяє фермерським господарствам та великим аграрним виробникам купувати землю, а отже, позбавляє їх можливості займатися довгостроковим фінансовим плануванням бізнесу. Земля таких фермерів не є активом, який можна використовувати для залучення банківського фінансування на розвиток справи, купівлю пального та добрив, будівництво сховищ для зберігання продукції. Мораторій обмежує доступ фермерів до фінансових ресурсів та уповільнює економічне зростання.
  • Місцеві громади та державний бюджет, за оцінками Центру економічних стратегій, недоотримують близько 2,8 млрд грн податкових надходжень щороку через відсутність легального оформлення угод з фактичного продажу землі.
  • Результатом дії мораторію, що продукує правову невизначеність, є рейдерські захоплення земель[44][1][45][37][41][46][47][48][49].

Громадська думка[ред. | ред. код]

Присадибні земельні ділянки в с. Мощун Києво-Святошинського району Київської області

Знання українців про мораторій переважно базуються на інформаційному контенті, який створюють ЗМІ, а їх відповіді в соціологічних опитуваннях сильно залежать від того, як поставлене питання. Якщо людина очікує, що в разі застосування певної політики позитивні наслідки будуть вагомішими, то ставитиметься до неї схвально. Якщо ж очікує переважно негативних наслідків — буде проти.

Так, за результатами дослідження «Актуальні питання земельної реформи в Україні», проведеного проектом USAID АгроІнвест у 2017 році, майже 2/3 громадян висловилися проти скасування мораторію на продаж земель сільгосппризначення, але майже 1/2 — за можливість продати свою землю. При цьому лише 7 % опитаних вважають, що володіють професійною інформацією про тему; 30 % «щось чули»[50].

Згідно з соціологічним опитуванням, проведеним у 2018 році Київським міжнародним інститутом соціології, понад 66 % респондентів вважають, що громадяни, які володіють землею, повинні мати право вільно розпоряджатися нею, в тому числі продавати[48].

У розрізі регіонів, переважна частина населення східних (57,1 %) та південних (48,2 %) областей не має чіткої позиції щодо реформи. У східних регіонах рекордно низька кількість противників реформи — 26,2 %. На півночі спостерігається найбільша поляризація суспільства — рівень підтримки і непідтримки становить відповідно 16,5 % та 52,5 %, а тих, хто не визначився з реформою, досить мало — 31 %. Найбільша підтримка реформи у Києві (44,9 %) та на заході (34,7 %)[51].

За домінування державної власності на землю виступають частіше старші та бідніші опитані, та ті, у кого немає паїв, за іншу модель — більш молодші, заможніші та власники паїв, які їх самостійно обробляють[43].

21 червня 2018 року представники низки громадських організацій, фермерських господарств, сільськогосподарських компаній, банківської спільноти, політики, економісти, правозахисники та журналісти утворили Громадську коаліцію за скасування мораторію щодо купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення. Її меморандум підписали 20 організацій[49]; зараз їх число становить 53[52].

Способи обходу мораторію[ред. | ред. код]

Доки відносини довкола землі не легітимізовані, вони визначаються тіньовим ринком, який працює попри формальний мораторій на продаж[37].

Перехідні положення Земельного кодексу забороняють, зокрема, легально продати земельну ділянку, змінити її цільове призначення, внести право на пай до статутного капіталу господарського товариства, передати його в заставу. З іншої сторони, не заборонено здати пай в оренду, обміняти на іншу земельну ділянку, передати у спадщину, а також продати неофіційно через різноманітні схеми.

По-перше, можна передати земельну ділянку державі або місцевій громаді, за хабар змінити її цільове призначення і продати після того.

По-друге, товариство може взяти паї в оренду на 49 років, а потім продати свої корпоративні права.

По-третє, можна створити фіктивні борги у власника паю, а потім звернути стягнення на земельну ділянку через суд і виконавче провадження.

По-четверте, здійснити передачу паю за договором довічного утримання або міни[1].

І по-п'яте, укласти фактично безстроковий договір емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб). В Україні не є рідкістю емфітевзис, укладений на 100, 200 чи 500 років, з одноразовою виплатою власнику плати за користування землею[53]. У 2016 році найбільше транзакцій емфітевзису було в Полтавській (1664), Одеській (1438) та Сумській (1424) областях[54].

Усі наведені схеми мають свої недоліки.

Рішення Європейського суду[ред. | ред. код]

Європейський суд з прав людини

22 травня 2018 року Європейський суд з прав людини оприлюднив рішення у справі «Зеленчук і Цицюра проти України». Суд визнав земельний мораторій порушенням права людини розпоряджатися своєю власністю, гарантованого статтею 1 Протоколу до Європейської конвенції про захист прав людини, а також статтею 41 Конституції України, за відсутності дієвого ринку землі сільськогосподарського призначення.

Заявники — звичайні власники паїв Софія Степанівна Зеленчук і Віктор Антонович Цицюра — скаржились, що постійні пролонгації мораторію зробили його «фактично безстроковим», а відповідне законодавство — непередбачуваним. Раніше Суд вже дорікав українським органам влади за нездатність врегулювати ті чи інші відносини протягом певного часу та усунути юридичну невизначеність.

У той же час, Уряд не навів жодних причин, чому тимчасову повну заборону продажу землі слід вважати єдиним належним заходом для досягнення бажаних соціальних та економічних цілей, чи вони дійсно розглядали інші заходи їх досягнення, окрім повної заборони, або оцінювали пропорційність повної заборони переслідуваним цілям.

Суд дійшов висновку, що на заявників як на фізичних осіб було покладено тягар нездатності органів влади дотриматися встановлених ними самими цілей та кінцевих строків, і цей тягар є надмірним.

« З огляду на зазначені міркування та ненадання Урядом достатніх аргументів для обґрунтування заходів, застосованих до землі заявників, Суд доходить висновку, що держава-відповідач вийшла за межі своєї широкої свободи розсуду у цій сфері та не забезпечила справедливого балансу між загальним інтересом суспільства та майновими правами заявників[42]. »

Суд одноголосно постановив, що було порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, та присудив заявникам по 3000 євро в якості компенсації судових та інших витрат.

Суд також закликав Україну забезпечити справедливий баланс між інтересами власників сільськогосподарської землі, з одного боку, та загальними інтересами громади, з іншого боку; проте це не означає, що необмежений ринок землі має бути запроваджено негайно.

Та все ж, якщо Україна необґрунтовано затягуватиме вжиття таких заходів[K 4], для Суду відкриється можливість присуджувати майбутнім заявникам ще й відшкодування моральної шкоди[42][55][32].

Рішення набуло статусу остаточного 22 серпня 2018 року.

Відкриття ринку землі[ред. | ред. код]

Презентація нових електронних послуг у сфері земельних відносин у Держгеокадастрі

Закон «Про державний земельний кадастр» Верховна Рада ухвалила 7 липня 2011 року[56]. До його прийняття земельні ділянки були, по суті, не ідентифіковані. З тексту рішень про їх надання взагалі неможливо було дізнатись про місцезнаходження (вказувалися лише розмір, район та населений пункт).

Електронний Державний земельний кадастр запустили у 2013 році, а в 2015 на базі Держземкадастру почали впроваджуватися електронні послуги. У 2017 році Світовий банк визнав український земельний кадастр одним з найдосконаліших у світі[57].

9 грудня 2011 року парламент ухвалив проект закону «Про ринок земель» у першому читанні. Він передбачав, що лише громадяни України, органи місцевого самоврядування та держава могли набувати право власності на землю сільськогосподарського призначення. Один громадянин не матиме права володіти землею, призначеною для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею більше ніж 100 га або орендувати більше ніж 6000 га такої землі у будь-якому одному районі або більше 5 % землі у будь-якій одній області. Земля не може бути продана за ціною, нижчою за визначену експертом, а порядок має встановлюватись законом. Зміна цільового призначення землі сільськогосподарського призначення, яка раніше належала державі, буде заборонена протягом десяти років після придбання. Після першого читання рух законопроекту відсутній[58].

3 квітня 2017 року Кабінет Міністрів затвердив свій середньостроковий план дій до 2020 року. План описує продовження дії мораторію як одну з основних проблем сільськогосподарського сектору, яка позбавляє велику кількість громадян України можливості здійснювати своє конституційне право на власність і заважає розвитку сільськогосподарського ринку. План передбачає, що проблема, створена мораторієм, може бути вирішена шляхом національного обговорення та впровадження земельного ринку на основі моделі, прийнятної для населення[59].

У Посланні Президента України Петра Порошенка «Про внутрішнє та зовнішнє становище України в 2017 році» зроблені такі зауваження: «Мільйони людей формально володіють землею, але за них вирішили, що вони не здатні нею розпоряджатися, і запровадили абсолютно неконституційний мораторій. Чому ми тоді дозволяємо людям продавати квартири? Теж хтось їх може всі скупити… Як державний діяч при ухваленні рішень я маю зважувати на громадську думку. І наразі, на жаль, її сформували популісти. Я не збираюся витискувати із Верховної Ради земельну реформу, не буду цього робити. Але прошу ухвалити, — хоча б усно, в умі і в серці, — політичне рішення на її користь»[60].

Єдиним законом, що залишається прийняти для запуску ринку, є закон про обіг земель сільськогосподарського призначення.

Уряд розробив відповідний законопроект, проте не вносить його до законодавчого органу[61]. На цьому тлі аграрний комітет парламенту розробив власний. Його обговорення в комітеті відбулося 16 січня 2019, а впродовж року його планують обговорити в широкому колі на рівні місцевих громад[62].

За даними «Економічної правди», законопроект пропонує встановити такі параметри функціонування ринку:

  1. Іноземці та іноземні компанії не зможуть володіти українською землею. Протягом 2019—2024 років право купувати землю отримають лише фізичні особи — громадяни України.
  2. До 2021 року пропонується дозволити купувати державну і комунальну землю громадянам України та фермерським господарствам для створення або розширення сімейного фермерського господарства: без статусу юридичної особи — до 20 га, із статусом юридичної особи — до 200 га.
  3. Після 2024 року право купувати землю буде надано українським аграрним компаніям, які останні три роки є сільськогосподарськими виробниками.
  4. Фізична особа, яка не займалася сільським господарством, зможе придбати до 200 га землі. Якщо фізична особа була фермером п'ять років, їй дозволять купити до 500 га, якщо десять років — 2 тис. га.
  5. Українські компанії зможуть сконцентрувати 30 % аграрних земель району, 15 % земель області, 0,5 % земель України. За рішенням обласної ради, загальний розмір ділянок компаній на території області може бути зменшений.
  6. У проекті закону визначено, що контролювати концентрацію земель буде орган, який веде державний земельний кадастр. Крім того, він буде здійснювати моніторинг стану земельних відносин.
  7. Ціна на землю визначатиметься експертною грошовою оцінкою, встановленою на час продажу ділянки, крім тих, що виставлені на земельні торги. Ціна не може бути нижчою за нормативну грошову оцінку.
  8. Першими купувати землю матимуть право члени сім'ї власника ділянки, її орендарі, власники та користувачі суміжних ділянок, місцеві фермерські господарства.
  9. Власники матимуть право продавати землю через електронні аукціони (для державної та комунальної землі — обов'язково).

Таким чином, проект передбачає фактичне збереження більшості заборон до 2024 року[62].

Другим варіантом скасування мораторію є визнання неконституційності окремих норм Земельного кодексу, тобто шляхом діяльності Конституційного Суду України.

17 лютого 2017 року 55 народних депутатів звернулись до Конституційного Суду з поданням, у якому просили визнати Закон, яким було продовжено дію мораторію, неконституційним. 14 лютого 2018 року орган конституційної юстиції відхилив подання, не розглянувши його по суті[42].

1 листопада 2018 така ж доля чекала на друге подання 69 народних депутатів щодо конституційності мораторію[63].

Третій шлях передбачає безпосередню імплементацію Рішення «Зеленчук і Цицюра» в індивідуальних судових спорах, адже практика Європейського суду з прав людини має застосовуватися українськими судами як джерело права. Відразу після набуття Рішенням статусу остаточного до судів загальної юрисдикції було подано кілька позовів, у яких власники земель сільськогосподарського призначення відстоюють своє право на їх відчуження, посилаючись на висновок Суду про незаконність мораторію[64].

Так, 10 жовтня 2018 набрало чинності рішення Добропільського міськрайонного суду Донецької області, за яким українець вперше захистив своє право на обмін землею. Прокурору, який звертався з вимогою визнати обмін землі недійсним у зв'язку з мораторієм, було відмовлено. При вирішенні справи суд посилався на висновки ЄСПЛ у справі «Зеленчук і Цицюра проти України», статтю 14 Конституції України та норми цивільного і земельного законодавства, які регулюють виниклі у справі правовідносини[65].

Окрім того, Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 15 травня 2019 року остаточно постановила, що закон не забороняє можливість обміну земельними ділянками сільськогосподарського призначення[66].

За словами першого заступника міністра аграрної політики Максима Мартинюка, технічних перешкод для запровадження ринку сільськогосподарських земель в Україні не існує[47]. Такої ж думки притримується НБУ[67].

Останні події[ред. | ред. код]

Після зміни влади у 2019 році новий Президент Зеленський дав доручення ухвалити до 1 грудня законопроект про ринок земель сільськогосподарського призначення та скасувати мораторій[68].

Уряд Гончарука планує запустити ринок землі з 1 жовтня 2020 року тільки для резидентів України (у тому числі юридичних осіб з власниками-іноземцями), при чому малим фермерам планується частково компенсувати процентну ставку за кредитами, щоб вони могли конкурувати за купівлю землі з великими агрохолдингами. На Антимонопольний комітет покладатиметься недопущення концентрації (власність + оренда) в руках пов'язаних осіб більше 15 % земель області та 0,5 % на рівні країни[69][70].

Зміни до Земельного кодексу та інших законодавчих актів також передбачатимуть скасування права постійного користування землею, ліквідацію більшості функцій Держгеокадастру, скорочення корупціогенних адміністративних процедур, радикальне обмеження права безоплатної приватизації земель[71].

Текст чотиристорінкового урядового законопроекту, що з'явився 20 вересня, уточнює, що пріоритетне право купівлі землі матимуть орендарі. Українці з правом постійного користування, правом успадкованого володіння ділянками матимуть право на їх викуп із розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок без проведення земельних торгів[72].

В одному з десяти альтернативних законопроектів, поданому до Верховної Ради 10 жовтня 2019, додається, що до 2024 року не допускається набуття права власності на земельні ділянки юридичними особами, бенефіціарним власником (контролером) яких є іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та держави[73]. Саме цей законопроект прийнятий у першому читанні 240 голосами 13 листопада 2019 року[74].

Відкриття ринку сільськогосподарських земель підтримали Світовий банк, ЄБРР та Євросоюз[75][76][77], проте напередодні ключового голосування Україною прокотилися протести аграріїв проти запропонованої моделі ринку[78].

14 листопада Верховна Рада прийняла в першому читанні закон, який повертає місцевим радам повноваження щодо управління землями місцевих громад за межами населених пунктів та ліквідує Держгеокадастр[79].

Див. також[ред. | ред. код]

Примітки[ред. | ред. код]

  1. а б в г д е Мораторій, зубожіння і популізм: 5 міфів про ринок землі. 24 канал. 6 лютого 2019. Процитовано 22.02.2019. 
  2. а б РИНОК ЗЕМЕЛЬ. Держгеокадастр. Процитовано 22.02.2019. 
  3. Конституція України, ст.ст. 13, 14, 41.
  4. Закон України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III «Земельний кодекс України»
  5. Деякі питання реалізації пілотного проекту із запровадження електронних земельних торгів і забезпечення зберігання та захисту даних під час їх проведення: Постанова Кабінету Міністрів України; Порядок від 21.06.2017 № 688
  6. Майже половина українців володіють землею. РБК-Україна. 10.09.2019. Процитовано 20.09.2019. 
  7. Ринок землі в Україні: як він працює в умовах мораторію. Сьогодні. 20 грудня 2018. Процитовано 23.02.2019. 
  8. Стан формування ринку земель в Україні у 2017 році. Держгеокадастр. 17.04.2018. Процитовано 23.02.2019. 
  9. Статистичний щорічник «Моніторинг земельних відносин в Україні: 2016—2017»
  10. а б Мораторій на продаж землі: скільки платить Україна за неквапливість. ЕП. 24.06.2019. Процитовано 28.06.2019. 
  11. У Європі лише дві країни не мають ринку землі, – словацький реформатор. ЗІК. 12 лютого 2018. Процитовано 23.08.2019. 
  12. Х. Э. Таймасханов, М. А. Абдулкадырова, З. Х. Таймасханов. Государственное регулирование земельных отношений в АПК // ТЕRRА ECONOMICUS, Южный федеральный університет, том 10, № 2, часть 2, 2012, стр. 130—134.
  13. Закон України від 18 грудня 1990 року № 561-XII «Земельний кодекс України»
  14. а б Закон України від 13 березня 1992 року № 2196-XII «Про внесення змін і доповнень до Земельного кодексу Української РСР»
  15. Закон України від 14 лютого 1992 року № 2114-XII «Про колективне сільськогосподарське підприємство»
  16. Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям: Указ Президента України від 08.08.1995 № 720/95
  17. Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям: Указ Президента України від 08.08.1995 № 720/95
  18. Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки: Указ Президента України від 03.12.1999 № 1529/99
  19. [1]
  20. Закон України від 6 жовтня 2004 року № 2059-IV «Про внесення змін до Земельного кодексу України»
  21. Закон України від 19 грудня 2006 року № 490-V «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів»
  22. Закон України від 3 червня 2008 року № 309-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України»
  23. Закон України від 19 січня 2010 року № 1783-VI «Про внесення змін до пунктів 14 і 15 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України щодо терміну на продаж земельних ділянок»
  24. Закон України від 20 грудня 2011 року № 4174-VI «Про внесення змін до розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України щодо заборони на відчуження та зміну цільового призначення земель сільськогосподарського призначення»
  25. Закон України від 20 листопада 2012 року № 5494-VI «Про внесення змін до Земельного кодексу України»
  26. Закон України від 10 листопада 2015 року № 767-VIII «Про внесення змін до розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України щодо продовження заборони відчуження сільськогосподарських земель»
  27. Закон України від 6 жовтня 2016 року № 1669-VIII «Про внесення зміни до розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України щодо продовження заборони відчуження сільськогосподарських земель»
  28. Закон України від 7 грудня 2017 року № 2236-VIII «Про внесення зміни до розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України»
  29. Закон України від 20 грудня 2018 року № 2666-VIII «Про внесення змін до розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України щодо продовження заборони відчуження сільськогосподарських земель»
  30. а б Павло Різаненко. «Тимчасовий» мораторій довжиною у вічність. УП:Блоги. 18 січня 2019. Процитовано 27.02.2019. 
  31. Передчуття кінця мораторію. Агробізнес Сьогодні. 18 червня 2017. Процитовано 27.02.2019. 
  32. а б Мораторій ціною в мільярди євро: чому Україна буде змушена відкрити ринок землі. ЄП. 23.05.2018. Процитовано 27.02.2019. 
  33. Алекс Ліссітса. Хисткий мораторій. ЕП. 30.11.2012. Процитовано 27.02.2019. 
  34. Олександр Радчук. Безстроковий мораторій: як земельні фобії українців стануть у нагоді на виборах. Слово і Діло. 25 травня 2018. Процитовано 27.02.2019. 
  35. Велика дискусія на VoxUkraine: Мораторій на продаж земель сільгосппризначення. VoxUkraine. 16.03.2017. Процитовано 28.02.2019. 
  36. Мораторій на дебати про мораторій. Тиждень.ua. 9 січня 2018. Процитовано 28.02.2019. 
  37. а б в Що відбувається із ринком землі в Україні?. ВВС Україна. 29 травня 2017. Процитовано 28.02.2019. 
  38. Відсутність ринку землі знижує ВВП України на 1% — ЄБРР. ЕП. 12.07.2019. Процитовано 12.07.2019. 
  39. У Мінагрополітики розповіли, скільки можна заробити на ринку землі. ЕП. 28.08.2019. Процитовано 29.08.2019. 
  40. Відкриття ринку землі збільшить ВВП України на 2% — Світовий банк. ЕП. 29.08.2019. Процитовано 29.08.2019. 
  41. а б Т. Мілованов. Як запустити ринок землі. Досвід Нацбанку. ЕП. 16.05.2018. Процитовано 01.03.2019. 
  42. а б в г Рішення Європейського суду з прав людини від 22.05.2018 р. у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (Заяви № 846/16 та № 1075/16)
  43. а б Більшість українців проти відкриття ринку землі — опитування. УП. 8 жовтня 2019. Процитовано 8 жовтня 2019. 
  44. Найгірший агрохолдинг: як держава управляє своїми землями. ЕП. 31.01.2019. Процитовано 01.03.2019. 
  45. Про ракову пухлину української економіки, або Як земельний мораторій шкодить кожному українцю. ЕП. 10.05.2018. Процитовано 01.03.2019. 
  46. Ринок землі уже запустили. Портрет української моделі. ЕП. 29.11.2018. Процитовано 01.03.2019. 
  47. а б Затяжний мораторій: що заважає Україні відкрити ринок землі. ВВС News Україна. 17 грудня 2018. Процитовано 01.03.2019. 
  48. а б Пане президенте, дайте волю селянам! Звернення до Порошенка щодо земельного мораторію. ЕП. 18.01.2019. Процитовано 01.03.2019. 
  49. а б Чому ми підписали меморандум за скасування мораторію на продаж землі. ЕП. 22 червня 2018. Процитовано 03.03.2019. 
  50. Майже 70% українців проти скасування мораторію на землю. AgroPolit.com. 31 липня 2017. Процитовано 03.03.2019. 
  51. Що думають українці про земельну реформу. ЕП. 19 грудня 2018. Процитовано 04.03.2019. 
  52. Меморандум_учасники Коаліції (Google Docs)
  53. Р. Граб. Як обійти мораторій: 5 найпоширеніших схем. AgroPortal. 18 серпня 2017. Процитовано 01.03.2019. 
  54. Ю. Віннічук. Як обійти мораторій на продаж землі. БизнесЦензор. 10.10.2018. Процитовано 01.03.2019. 
  55. Проблеми виконання рішення ЄСПЛ у справі щодо земельного мораторію. Судово-юридична газета. 11 липня 2018. Процитовано 02.03.2019. 
  56. Закон України від 7 липня 2011 року № 3613-VI «Про державний земельний кадастр»
  57. Земельный кадастр Украины признали самым совершенным в мире. UBR.ua. 22 ноября 2017. Процитовано 15.03.2019. 
  58. Проект Закону про ринок земель № 9001-д від 07.12.2011 р.
  59. Про затвердження середньострокового плану пріоритетних дій Уряду до 2020 року та плану пріоритетних дій Уряду на 2017 рік: Розпорядження Кабінету Міністрів України; План від 03.04.2017 № 275-р
  60. Послання Президента України до Верховної Ради України «Про внутрішнє та зовнішнє становище України в 2017 році». Офіційне інтернет-представництво Президента України. 7 вересня 2017. Процитовано 03.03.2019. 
  61. Уряд уже втретє зірвав термін подачі до Ради законопроекту "Про обіг земель". ЕП. 4 березня 2019. Процитовано 04.03.2019. 
  62. а б Як будуть продавати та купувати землю: новий законопроект. ЕП. 22 січня 2019. Процитовано 04.03.2019. 
  63. Конституційний суд відмовився розглядати законність мораторію на продаж землі. Главком. 3 листопада 2018. Процитовано 05.03.2019. 
  64. Невмирущий мораторій. Нардепи традиційно відклали скасування заборони на обіг сільськогосподарських земель, але свого слова ще не сказав ВС. Закон і Бізнес. 02.02.2019. Процитовано 05.03.2019. 
  65. Постанова Донецького апеляційного суду від 10 жовтня 2018 р. у справі № 227/1505/18
  66. Постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 р. у справі № 227/1506/18
  67. Ukraine’s central bank eyes new IMF program of up to USD10bn. Central European Financial Observer. 08.08.2019. Процитовано 08.08.2019. 
  68. Зеленський – парламенту: До 1 грудня скасувати мораторій на продаж землі. УП. 2 вересня 2019. Процитовано 20 вересня 2019. 
  69. Гончарук розповів, як в Україні відкриватимуть ринок землі. ЕП. 19 вересня 2019. Процитовано 20 вересня 2019. 
  70. Фермерам компенсуватимуть відсоткову ставку за кредитами для купівлі землі — прем’єр. ЕП. 19 вересня 2019. Процитовано 20 вересня 2019. 
  71. Ринок землі Зеленського. Яким він буде. ЕП. 20 вересня 2019. Процитовано 20 вересня 2019. 
  72. З'явився текст законопроекту про ринок землі. РБК-Україна. 20.09.2019. Процитовано 20.09.2019. 
  73. Проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення № 2178-10 від 10.10.2019
  74. Після кількох годин гризні Рада попередньо дала добро на продаж землі. УП. 13 листопада 2019. Процитовано 13 листопада 2019. 
  75. Світовий банк підтримав земельну реформу в Україні. УП. 9 листопада 2019. Процитовано 9 листопада 2019. 
  76. У ЄБРР підтримують земельну реформу, але нагадали про запобіжники. УП. 9 листопада 2019. Процитовано 9 листопада 2019. 
  77. ЄС висловив підтримку відкриттю ринку землі в Україні і назвав умови успіху. ЄП. 13 листопада 2019. Процитовано 13 листопада 2019. 
  78. Аграрії перекрили дороги в кількох областях: протест проти продажу землі. УП. 11 листопада 2019. Процитовано 11 листопада 2019. 
  79. Державні землі повернули громадам, Держгеокадастр ліквідують — рішення Ради. ЕП. 14 листопада 2019. Процитовано 14 листопада 2019. 

Посилання[ред. | ред. код]

Публікації[ред. | ред. код]

  • Амбросов, В. Я., and Т. Г. Маренич. «Розвиток земельного ринку та іпотечне кредитування.» Економіка АПК 10 (2009): 104—108.
  • Артюшин, В. І., М. І. Кобець, and М. І. Пугачов. «Проблеми становлення та функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні.» К.: Аналітично-дорадчий центр Блакитної стрічки ПРООН (2007).
  • Вівчаренко, О. А. «Гарантії права власності на землю в Україні.» Автореф. дис… канд. юрид. наук: 12.00. 06 (2005).
  • Вірченко, О. В. «Державне регулювання земельних відносин в умовах формування ринку земель сільськогосподарського призначення.» Бізнес Інформ 10 (2013): 207—211.
  • Вірченко, О. В. «Інституційні особливості формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні.» Ефективна економіка 9 (2013).
  • Зінчук, Т. О., et al. «Європейський досвід формування ринку сільськогосподарських земель.» (2016).
  • Кадикова, І. М. Формування ринку землі в умовах ринкової трансформації. Diss. ХАРКІВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ імені ВН КАРАЗІНА, 2008.
  • Котикова, Олена Іванівна, et al. «Ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні: перспективи розвитку.» (2013).
  • Кузьменко, Олександр. «Розвиток органічного землеробства в умовах ринку землі в Україні.» Економіст 3 (2013): 38-39.
  • Лупенко, Ю. О., and О. В. Ходаківська. «Наукові засади запровадження ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення.» Економіка АПК 12 (2016): 5-15.
  • Пасхавер, Б. Й. «Ринок землі: світовий досвід та національна стратегія.» Економіка АПК 3 (2009): 47-53.
  • Потлатюк, В. С. «Ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні: сучасний стан та проблеми розвитку в системі банківського кредитування.» Вісник Сумського національного аграрного університету. Фінанси і кредит 1 (2013): 200—206.
  • Сапсай, О. В. Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Diss. Сумський державний університет, 2016.
  • Сафонова, В. І. «Формування ринку земель в аграрному природокористуванні та його інфраструктури.» Економіка АПК 4 (2009): 45-51.
  • Семеряк, Ю. А. «Державне регулювання ринку землі в Україні і досвід країн ЄС.» Науковий вісник НЛТУ України 20.12 (2010).
  • Ступень, М., and Ю. Дума. «Ринок земель в Україні: основні проблеми та перспективи розвитку.» Економіст 4 (2015): 40-41.
  • Шульга, Ольга. «Формування ринку землі сільськогосподарського призначення в Україні.» Вісник Київського національного торговельно-економічного університету 1 (2012): 13-23.

Коментарі[ред. | ред. код]

  1. Наприклад, тільки за проектом Світового банку з Україною «Видача державних актів на право власності на землю у сільській місцевості та розвиток системи кадастру», який тривав з 2003 до 2013 року, було профінансовано видачу 711 678 актів на право власності на землю та реєстрацію 16,7 мільйонів актів на право власності в електронній формі [2] [3].
  2. До найбільших агрохолдингів України за величиною земельного банку належать UkrLandFarming, Агропросперіс (NCH), Миронівський хлібопродукт, Національна академія аграрних наук України, Астарта-Київ, Мрія (придбана саудівською Saudi Agricultural & Livestock Investment Co., SALIC), Укрпромінвест-Агро, ІМК, Агротон. За даними на березень 2019, вони сконцентрували сукупно 3 151 000 га [4].
  3. Так, за даними Світового банку, додана вартість в сільському господарстві в Україні на 1 га становила 416 дол, тоді як у Польщі — 1 135 дол, у Франції — 2 445 дол. Оскільки Україна має більш родючі ґрунти та більші площі ріллі, однією з причин такого стану вважається слабке землеврядування [5].
  4. Читай — зняття мораторію.