Нерухомість

Матеріал з Вікіпедії — вільної енциклопедії.
Перейти до: навігація, пошук

Нерухо́мість, нерухоме майно (англ. Real Property, Real Estate) — земельні ділянки, а також будівлі, споруди чи інше майно, безпосередньо пов'язане землею, тобто об'єкти, переміщення яких неможливе без нанесення значної шкоди його вартості і призначенню.

Види нерухомості[ред.ред. код]

До нерухомості за походженням відносяться земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їхньому призначенню неможливе, зокрема ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.

Окрім нерухомості за походженням, в Україні існує «нерухомість згідно із законом». До неї відносять ті, що підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

У англо-саксонській правовій системі, нерухомість ділиться на «real-estate» — нерухомість як об'єкти матеріального світу (будівлі, споруди, земельні ділянки і т. д.); і на «real-property» — майнові права на об'єкти нерухомості. Об'єктом нерухомості може вважатися товар, який нерозривно пов'язаний із земельною ділянкою, на якій він розташовується. Будь-яке його переміщення обов'язково спричинить за собою руйнування і втрату ринкової вартості.

Класифікація об'єктів нерухомості за методом «дерева ознак», яку ми приведемо нижче, зручна для проведення оцінки нерухомості з урахуванням головних особливостей, властивих кожній групі, наприклад, нюансів товарообігу, масштабів і структури ринків, у рамках яких проводяться операції з купівлі-продажу об'єктів і тощо

Відповідно до такої класифікації об'єкти нерухомості можуть підрозділятися:

1. За функціональним призначенням:

  • земельні ділянки, призначені для забудови;
  • природні комплекси (для експлуатації);
  • споруди
  • кімнати і квартири;
  • будівлі і приміщення під магазини і офіси;
  • приватні житлові будинки, дачі, котеджі в передмісті (із земельними ділянками);
  • виробничі приміщення, склади;
  • інші

2. За походженням

  • Земельні масиви
  • Окремі земельні ділянки.
  • Комплекси будинків і споруд
  • Житлові багатоквартирні будинки
  • Житлові одноквартирні будинки (особняки, котеджі)
  • Під'їзд (секція).
  • Поверх в під'їзді.
  • Квартира.
  • Кімната.
  • Літня дача
  • Комплекс адміністративних будівель.
  • Будівля.
  • Приміщення або частини будинків (секції, поверхи).

3. За готовністю до експлуатації

  • Готові об'єкти.
  • Об'єкти, що потребують капітального ремонту або реконструкції.
  • Об'єкти, що вимагають завершення будівництва.

З метою оцінки вартості об'єкти, а саме: земельні ділянки, будівлі, споруди можна поділити на дві категорії:

  • неспеціалізована нерухомість;
  • спеціалізована нерухомість.

Нерухомість, на яку існує постійний попит на відкритому ринку, вважається неспеціалізованою. Така нерухомість вільно купується, продається, здається в оренду. Її використовують як у прямих цілях, так і як об'єкт інвестування чи розвитку.

Спеціалізованої нерухомістю вважаються такі об'єкти, які через специфіку їх використання вкрай рідко опиняються в продажу на відкритому ринку для подальшого їх профільного використання. Винятком можна вважати продаж таких об'єктів як частки діючого бізнесу. Такий, спеціальний, характер нерухомості, визначається особливостями її конструкції, місцем розташування, спеціалізацією, розмірами або поєднанням перерахованих факторів.

В Україні існує 3 типи нерухомості: земля, житло та нежитлові приміщення.

Земля — це основний фактор у будь-якій комерційній діяльності, яка побічно або прямо бере участь у виробництві товарів або наданні послуг. Земля підрозділяється на:

  1. земельні ділянки, призначені під забудову або для інших цілей використання;
  2. природні комплекси, призначені для їх експлуатації (родовища і т. д.)

Житло — це будова з усіма зручностями, призначене для проживання людини. Житло буває міським і заміським, яке може відноситься до різних класів: економ-, бізнес-, еліт, типове (за серіями).

Ринок житла може бути первинним (новобудови) і вторинним (вторинна продаж)

Нерухомість поділяється за функціональною ознакою на житлову і нежитлову.

У нежитловий (комерційній) нерухомості виділяють торгову, офісну, складську, промислову, готельну, рекреаційну нерухому власність, інституційну, і нерухомість, призначену для змішаного використання.

За ступенем відтворюваності в натуральній формі виділяють нерухомість:

  1. невідтворювані — це родовища корисних копалин;
  2. відтворну — це споруди, будівлі.

За ступенем спеціалізації розрізняють:

  1. спеціалізовану: хімічні і нафтопереробні заводи; музеї та інші будівлі, що належать до культури;
  2. неспеціалізовану — це нерухомість, на яку є попит на відкритому ринку для інвестування.

За характером використання нерухомість необхідна для житла, комерційної діяльності, сільськогосподарських потреб, спеціальних цілей (школи, церкви).

За цілями володіння вона призначена для бізнесу, проживання власника, як інвестиції, для розвитку та освоєння, в якості товарних запасів, для споживання ресурсів, які в даний час виснажені.

Правове регулювання[ред.ред. код]

На даний час немає конкретного закону або кодексу законів про нерухоме майно, і тому дана сфера відносин регулюється різними законами:

  • Цивільний кодекс України
  • Закон України «Про іпотеку»
  • Закон України «Про нотаріат»
  • Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їхніх обмежень»
  • Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»
  • Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб»
  • з 12 лютого 2014 року набуває чинності Постанова Кабінету Міністрів України № 868, якою буде врегульовано Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядок надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Оцінка нерухомості[ред.ред. код]

Оцінка нерухомості є найпоширенішим видом оціночної діяльності і включає визначення вартості об'єкта (юридичних прав на нього) для подальшої операції між продавцем і покупцем. Є безліч класифікацій діяльності на ринку нерухомості.

Види вартості, що використовуються при оцінці нерухомості[ред.ред. код]

На етапі узгодження завдання на оцінку нерухомості й укладання договору Ви можете замовити оцінювачеві визначення одного або декількох видів вартості об'єкта: ринкової вартості — найвірогіднішої вартості об'єкта при його продажі на відкритому ринку; ліквідаційної вартості — вартості об'єкта у випадку, якщо об'єкт повинен бути відчужений у строк менше звичайного строку експозиції аналогічних об'єктів; інвестиційної вартості — вартості, обумовленої виходячи із прибутковості об'єкта; при заданих інвестиційних цілях. При здачі об'єкта в оренду оцінювач визначить обґрунтовану вартість орендної плати й допоможе скласти найефективніший бізнес-план комерційного використання об'єкта. Визначення різних видів вартості дасть Вам об'єктивну інформацію про реальну ціну об'єкта що, безсумнівно, буде корисно при прийнятті рішень, пов'язаних з комерційним використанням оцінюваного об'єкта й керуванням його ринковою вартістю. Сьогодні можна визначити різні види вартості. Але в ринкових умовах господарювання найпоширенішим видом вартості є ринкова вартість.

Оцінювач визначає один або ж декілька видів вартості об'єкта нерухомості:

  • ринкова вартість — найвірогідніша вартість при продажу об'єкта на відкритому ринку;
  • відновна вартість — сумарні витрати в поточних ринкових цінах на створення об'єкта, ідентичного оцінюваному;
  • ліквідаційна вартість — вартість об'єкта у тому випадку, коли об'єкт оцінки передбачається продати в строк менше звичайного терміну експозиції для аналогічних об'єктів;
  • інвестиційна вартість — вартість, яка визначається виходячи з потенційної прибутковості об'єкта за наявності додаткових умов продажу, інвестування і т. д.

Застосування оцінки вартості[ред.ред. код]

Оцінку нерухомості в більшості випадків проводять при:

  • відчуженні;
  • здачі в оренду;
  • банківській заставі;
  • судових спорах;
  • внесенні до статутного фонду;
  • страхування будівлі;
  • визначенні бази оподаткування;
  • передачі в управління;
  • ухваленні будь-яких інших господарських рішень [6].

Оцінка об'єктів нерухомості може бути необхідна при:

  • операціях купівлі-продажі або здачі в оренду;
  • страхуванні об'єктів нерухомості;
  • кредитуванні під заставу об'єктів нерухомості;
  • внесенні об'єктів нерухомості як вклад в статутний капітал підприємств;
  • розробці інвестиційних проектів і залученні інвесторів;
  • ліквідації об'єктів нерухомості;
  • інших операціях, пов'язаних з реалізацією майнових прав на об'єкти нерухомості.

Перелік документів та інформації, необхідних для проведення оцінки вартості нерухомості[ред.ред. код]

Якщо на стадіях 4-8 замовника, в основному, будуть цікавити результати, то в реалізації стадій 1-3 він повинний брати безпосередню участь. Оскільки дана публікація підготовлена, в основному, для замовників, далі ми докладно зупинимося на розкритті змісту перших стадій (1-3) і лише конспективно — на наступним (4-8). Постановка задачі (визначення проблеми) — досить відповідальна стадія, тому що від якісного виконання робіт на цій стадії залежить вибір адекватної методології оцінки, що і визначить у майбутньому її результати.

  • Правовстановлюючі документи
  • Документи БТІ на об'єкт
  • Технічні характеристики будинків і споруд із вказівкою року введення їх в експлуатацію, площі, будівельних об'ємів, конструкції будівель, інженерного забезпечення
  • Відомості про наявність обтяжень у об'єкта, включаючи обтяження заставою або борговими зобов'язаннями, наявністю орендарів, юридичних застережень, угод, контрактів, договорів, спеціальних податкових обкладань та інших обмежень з використання (якщо є)
  • Дані про фізичні границі об'єкта (копії геодезичного плану або карти з позначенням і описом місця розташування об'єкта)
  • Документи, що підтверджують право на земельну ділянку (власність, оренда й ін.)
  • Дані про споруди, що входять до складу об'єкта
  • Відомості про останні зроблені поліпшення
  • Дані про майно, що не є нерухомим, але підлягає оцінці в складі останнього

Стадії оцінки нерухомості[ред.ред. код]

Оцінка вартості нерухомості — складний трудомісткий творчий процес, що складається з декількох стадій і етапів:

  • Постановка задачі (визначення проблеми).
  • Попередній огляд об'єкта й укладання Договору на оцінку об'єкта.
  • Збір і аналіз даних.
  • Вибір методології оцінки.
  • Оцінка права користування або володіння земельною ділянкою.
  • Оцінка покращень (будинків, споруджень і т. д.) із застосуванням декількох підходів.
  • Узгодження результатів оцінки, отриманих за допомогою різних підходів.
  • Складання Звіту й Експертного висновку про оцінку і передача їхньому замовникові [3, с. 76].

Підходи до оцінки нерухомості[ред.ред. код]

Міжнародні Стандарти Оцінки і Норми професійної діяльності оцінювача в Україні передбачають застосування при оцінці нерухомості трьох загальновизнаних у професійній оцінній практиці підходів: дохідного, витратного і порівняльного.

Основними методами дохідного підходу є: метод прямої капіталізації доходу і метод дисконтування грошового потоку. Метод прямої капіталізації буде застосований у випадках, коли Експерт вважає, що прогнозований річний чистий операційний доход є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, а період його одержання обмежений у часі. Метод дисконтування грошового потоку (непрямої капіталізації) буде застосований у тих випадках, коли Експерт вважає, що прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є не однаковими за величиною і непостійні протягом обраного періоду прогнозування. Методи дохідного підходу доцільно застосовувати при ринкових базах оцінки вартості об'єкта.

Витратний підхід базується на визначенні суми витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки на дату оцінки з подальшим її коректуванням на суму його зносу і знецінення. Основними методами витратного підходу є: метод відтворення і метод заміщення функціональним аналогом. Практично обидва методи цього підходу ідентичні і розрізняються лише процедурою визначення або валової вартості відтворення, або валової вартості заміщення об'єктом аналогом. Витратний підхід рекомендується застосовувати, коли заміщення об'єкта оцінки шляхом його відтворення фізично можливо й економічно доцільно, а також для оцінки спеціалізованих об'єктів, ринок купівлі-продажу яких відсутній.

Порівняльний підхід базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, і внесенні відповідних коректувань з метою обліку відмінностей між об'єктами аналогами й об'єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість оцінюваного об'єкта.

Порівняльний підхід рекомендується для визначення вартості при наявності активного ринку даного виду об'єктів. Вибір підходів і методів є прерогативою оцінювачів. Міжнародні й українські нормативні документи з оцінки рекомендують застосовувати при оцінці конкретного об'єкта якнайбільше підходів і методів у кожнім підході, а при неможливості застосування того або іншого підходу і методу — давати чіткі пояснення таких обмежень. Замовник повинний знати ці положення і жадати від оцінювача їхнього строгого дотримання.

Формування ціни[ред.ред. код]

Оцінка нерухомості є найпоширенішим видом оцінної діяльності і включає визначення вартості об'єкта (юридичних прав на нього) для подальшої операції між продавцем і покупцем. Є безліч класифікацій діяльності на ринку нерухомості.

Оцінка — складний процес, який вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння принципів і методів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану і тенденцій попиту і пропозицій на різних сегментах ринку, обумовлений наявністю великої кількості індивідуальних характеристик оцінюваного об'єкта, а також численних факторів, що впливають на оцінку нерухомості. Процес оцінки можна визначити як послідовність процедур, що використовуються для одержання оцінки. Процес звичайно завершується складанням звіту про оцінку, який і надає доказову силу оцінці вартості.

Ціна нерухомості є інтегральним показником. Вона є об'єктивною ринковою реальністю, що має багато складових, серед яких може бути і спекулятивна, і навіть психологічна складова. Як правило залежить від наступних факторів: тип об'єкта нерухомості; розташування об'єкта нерухомості; вартість будівництва аналогічних об'єктів; загальний рівень цін, ринкова ситуація. В першу чергу оцінка часто виконується для таких об'єктів, як квартири, кімнати, офісні приміщення і будівлі під офіси, приміські житлові будинки з земельними ділянками. Об'єкти нерухомості можуть входити в цілісні майнові комплекси підприємств та організацій, що суттєво відображається на їхній вартості.

Ціна нерухомості є інтегральним показником. Вона є об'єктивною ринковою реальністю, що має багато складових, серед яких може бути і спекулятивна, і навіть психологічна складова.

Як правило залежить від таких факторів:

  • Тип об'єкта нерухомості
  • Розташування об'єкта нерухомості
  • Вартість будівництва аналогічних об'єктів
  • Загальний рівень цін, ринкова ситуація

Управління нерухомістю[ред.ред. код]

Девелопмент нерухомості[ред.ред. код]

Докладніше: Девелопмент

Девелопмент нерухомості, з погляду його матеріально-речовинного змісту, включає дві основні складові: — проведення будівельних або інших робіт над будівлям і землею; — зміна функціонального використання будівель або землі.

Лізинг[ред.ред. код]

Докладніше: Лізинг

Лізинг (англ. Leasing) — вид інвестиційної діяльності з придбання майна і передачі його на підставі договору лізингу фізичним або юридичним особам за певну плату, на певний термін і на певних умовах, обумовлених договором, з правом викупу майна лізингоотримувачем.

Облік[ред.ред. код]

В Україні ведеться Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Ринок нерухомості[ред.ред. код]

Ринок нерухомості ділиться на первинний та вторинний.

Виділяються такі типи нерухомості:

  • житлова нерухомість
  • заміська нерухомість
  • комерційна нерухомість
  • ринок землі

Основними учасниками ринку нерухомості є:

  • Продавці — власники нерухомості, фізичні або юридичні особи
  • Покупці — фізичні або юридичні особи, які бажають придбати нерухомість
  • Нотаріуси — здійснють оформлення і реєстрацію правочинів з нерухомістю
  • Посередники — ріелтери (Агентства нерухомості) — надають посередницькі послуги при проведенні операцій з нерухомістю

Операції з нерухомістю[ред.ред. код]

Основними операціями з нерухомістю є:

Див. також[ред.ред. код]

Посилання[ред.ред. код]


Економіка Це незавершена стаття з економіки.
Ви можете допомогти проекту, виправивши або дописавши її.